研究完这六支纯数据中心REITs，我看到了中国“新基建”REITs的未来

Wholesale Colocation（批发托管）租赁。除了前期开拓、机房租赁、电力资源外，还特殊提供处事器和其他要害使命IT装备的托管处事及其他增值处事，一方面项目发生的用度一样平常由IDC项目包袱，另一方面租金、处事费要远高于以上两类。

Retail Colocation（零售托管）租赁。处事与批发托管相同，但租期对较量短、租金、处事费对较量高。（后两种托管租赁的收费涉及电费，又可以分别为包电与租电疏散两种模式）。零售类客户涵盖各个规模的企业，譬喻美国****、麦当劳、沃尔玛特等。其相对需求量小，租约时刻短，一样平常在五年以内，客户议价手段低。零售业类营业租金一样平常为250至500美金每kW每月。零售营业单元收入较高，利润也较高，但因为租约时刻短，到期存在不确定性。

联网营业首要是基于托管营业的一种增值处事。数据中心REITs为统一中心内差异租户的装备之间提供物理毗连（光纤），极大进步了数据在差异客户处事器之间传输服从并低落了耽误。联网营业门槛较高，必要REITs拥有必然的客户数目以及数据资源整合手段，以是利润率很是高，可到达95%阁下。中心凭证所提供光纤的数目收费，用度约200至400美金每条每月。联网营业首要客户为无线通信处事商，譬喻Verizon、AT&T、T-Mobile等。

6支数据中心REITs的营收布局差异。个中，Equinix以利润率较高的主机托管为主，85%的收入来自于这项营业，剩余15%来自于互联营业，今朝Equinix在环球互联营业中占比近50%。

9213b07eca806538e9e8463ef59feb43ad348263

数据来历：各公司财报、Hoya Capital，时刻截至至2019年11月/12月

尽量数据中心REITs可以将高订价的互联营业转化为自身的竞争上风，但超大局限的企业却很难复制。

2019年，Digital Realty通过对Interxion收购，明显扩大了其互联和托管营业，但其70%的收入仍来自整租营业。

总体而言，Equinix拥有最高“质量”的收集麋集型资产组合， 而局限较小的Coresite、CyrusOne、QTS和Keppel首要专注于更具竞争力的整租营业。一季度数据表现，Equinix公司到达37万个互连量，已往13个季度，该公司增进的互连量高出了前10大竞争敌手的总和。

数据中心REIT汗青示意

无论是在美国买卖营业所上市的Equinix、Digital Realty，照旧在新交所上市的吉宝数据中心REIT，两个国度的数据中心REITs均示意出强劲的增添势头。

回报率

在美国，自2015年成为NAREITs独立板块开始记录指数后，除了2018年有较大跌幅外，数据中心REITs回报率稳寓全部REITs首要板块的前两名。其年均匀回报高达15.35%，略低于同属于基本办法的信号塔REITs（18.6%）和因电子商务发杀青长而利好的物流地产REITs（18.59%），而且高出美国三大首要股指和NAREITs综合指数。

在2020年第一季度受疫情影响美股强烈调解的环境下，数据中心REITs依然示意不变， 2020年首季度回报率为8.80%。

同期内标普，纳斯达克、以及道琼斯股指回报率别离为-19.60%，-13.95%，-22.73%。数据中心也是第一季度里16个REITs板块独一回报为正的板块。

在新加坡市场，自本年3月发作疫情以来，REITs纷纷产生断崖式下跌，反而吉宝数据中心REITs示意非常亮眼。按照1年期总回报率数据，吉宝数据中心REIT总回报率高达83.3%，高居新交所45支REITs首位。按照3年期和5年期总回报率数据，吉宝数据中心REIT总回报率别离以39.3%、29.3%继承高居第一位。这充实反应出吉宝数据中心REIT在市场低迷期收益的不变性。

同时，2020年迄今，吉宝数据中心REIT的示意与富时NAREIT子板块数据中心指数（+36%）保持同等，另外，其与环球市值最大的数据中心Equinix公司（+39%）的示意也保持同等。

股利维度——股息收益率

美国数据中心REIT均匀股息收益率为2.3%，低于房地产投资信任行业约3.4%的均匀股息收益率。然而，数据中心房地产投资信任基金仅付出其自由现金流的59%，使其有足够的手段增进股息或对增上举办再投资。

对比于新加坡所有REITs 的股息收益率，吉宝DC REIT 自IPO 以泉源史股息收益率均低于新加坡均匀程度，一方面由于数据中心在运营中需投入大量的运营用度，包罗装备更新和置换的本钱，吉宝DC REIT 会预留部门收入作为将来的成个性支出。更为首要的缘故起因是吉宝DC REIT 的股价在已往几年中一向居高不下且增添较快，造成股息收益率程度较低。

数据来历：吉宝DC REIT年报 新加坡买卖营业所网站、感德梁行陈诉

Hoya Capital研究表白，在增速较快、杠杆率较低的房地产行业中，收益率较低的房地产投资信任基金在汗青上发生的总回报率均匀高于高收益率的房地产投资信任基金。

我们统计了6支REITs的股息收益率和年回报率，以及它们的大抵付出比率，变革趋势与Hoya Capital研究功效同等。

CoreSite的收益率到达4.0 %的行业高点，可是年回报率仅为29.87%，低于大大都数据中心REITs。

（编辑：湖南网）

【声明】本站内容均来自网络，其相关言论仅代表作者个人观点，不代表本站立场。若无意侵犯到您的权利，请及时与联系站长删除相关内容!