研究完这六支纯数据中心REITs，我看到了中国“新基建”REITs的未来
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2020年，“新基建”火了。基于中国经济面对的严厉形势，敦促以5G收集、数据中心、物联网、人工智能等为代表的“新基建”投资正是促进中国经济不变增添的最优选择。不动产投资信任基金（REITs），作为一种直接融资器材，很是得当应用于在新基建中有较强不动产属性的资产范例，好比数据中心。本文团结Hoya Capital研究对环球仅有的6大纯数据中心REITs的公司轮廓和股票汗青示意举办了起源探讨。
02.14 中央全面深化改良委员会第十二次集会会议暗示，基本办法是经济社会成长的重要支撑，要以整体优化、协同融合为导向，统筹存量和增量、传统和新型基本办法成长，打造集约高效、经济合用、智能绿色、安详靠得住的当代化基本办法系统。 03.04 中共中央政治局常务委员会召开集会会议指出，加速推进国度筹划已明晰的重大工程和基本办法建树。个中包罗了：加速5G收集、数据中心等新型基本办法建树进度；要注重替换民间投资起劲性。 04.30 中国证监会、国度发改委连系宣布《关于推进基本办法规模不动产投资信任基金（REITs）试点相干事变的关照》以及《果真召募基本办法证券投资基金指引（试行）（征求意见稿）》，暗示“勉励信息收集等新型基本办法，以及国度计谋性新兴财富集群、高科技财富园区、特色财富园区等开展试点”。 08.03 国度发改委宣布《关于做好基本办法规模不动产投资信任基金(REITs)试点项目申报事变的关照》，符号着基本办法REITs试点项目申报将正式启动。 在2020这个不服凡年里，从两会时代成长新基建被正式写入当局事变陈诉，到后续一系列基本办法REITs政策的出台，再随处所当局跟进、专家解读和媒体追捧，不丢脸出，国度对付新基建的重视水平。 这首要是由于，基于中国经济面对的严厉形势，敦促以5G收集、数据中心、物联网、人工智能等为代表的“新基建”投资正是促进中国经济不变增添的最优选择。 2020年，跟着疫情环球大风行和中美相关一连求助、经贸摩擦加剧，我国经济蒙受重大冲击，GDP同比下滑6.8%，环比跌幅9.8%。在拉动经济增添的三驾马车中，斲丧的重要子行业汽车、餐饮和旅游都受到重创；疫情波及之下，尽量海内已概略规复出发糊口，西欧国度却先后成为重灾区，环球停摆导致我国出口承压——订单锐减、现金流断裂、企业倒闭、员工赋闲……而2003年发作“非典”，投资GDP增添孝顺率高达70%，可以预见，投资将成为稳增添的要害驱动力。 另外，起劲的财务政策和宽松的钱币政策导致当局欠债上升，仅靠当局财力已无法敦促基本办法建树的高速增添，因而急切必要私家成本等社会成本作为基本办法融资的重要来历。不动产投资信任基金（REITs），作为一种直接融资器材，很是得当应用于在新基建中有较强不动产属性的资产范例，好比数据中心和5G信号塔等。它把不动产的资产加工成等值的金融份额，由社会基金持有购置，再进入到成本市场畅通。 究竟上，美国从2007年开始就已经开始敦促基本办法REITs；连年来，澳大利亚REITs投资规模也已经从贸易物业成长到包罗基本办法在内的更多的资产范例。在亚洲市场，印度已稀有单基本办法REITs在推进之中。今朝，在美国和亚洲市场较量成熟的“新基建”REITs就是数据中心REITs，这对中国基本办法的证券化有着很强的小心浸染。 六支纯数据中心REITs概述 据统计，自2004年第一支数据中心REIT上市以来，环球共有6大纯数据中心REITs。个中，美国共有5支数据中心REITs，别离为：Equinix、Digital Realty、CyrusOne、CoreSite 和QTS Realty DC REIT；亚洲有且仅有1支数据中心REIT，为新加坡Keppel DC REIT。 轮廓 截至美东时刻2020年9月7日，6支纯数据中心REITs中，有两家公司市值高出400亿美元，即在美股上市的两大数据中心巨头Equinix（EQIX）和Digital Realty（DLR），市值别离为666.11亿美元和402亿美元，远超其他几支数据中心REITs市值——CyrusOne（89.7亿美元）、CoreSite（56.8亿美元）、QTS Realty（46.6亿美元）、Keppel DC（34.9亿美元）。
400亿美元市值是什么观念？今朝中国市场最大的中立第三方IDC处事商万国数据的市值为118亿美元，即相等于近4个万国数据。 Equinix作为环球数据中心行业的领头羊，在环球26个国度拥有211个数据中心。同时，为了在14个国度进步产能，尚有32个建树项目仍在举办中。 2020年第一季度，因为扩大了与Zoom视频通讯公司、TikTok公司和飓风电气公司的客户相关，Equinix的收入同比增添6%(比2019年第四序度增添2%)，到达14.5亿美元。而市值仅次于Equinix的Digital Realty第一季度收入为8.23亿美元，比客岁同期增添1%，比上一季度增添5%。
组织情势 REITs的组织情势分左券型和公司型两种。 美国的数据中心REITs以公司型为主，即数据中心公司整体上市，投资者作为REITs公司股东委托打点层策划打点。REITs的打点层持有必然数目的股权（10%阁下）来低落道德风险。 新加坡数据中心REITs则以左券型REITs为主，即将单一物业项目置入SPV后上市。左券情势的REITs必要礼聘外部打点人对信任资产举办打点，对比公司型的REITs又多了一层委托署理相关。 营收模式 数据中心规模一样平常按照贸易模式将项目分为整租(Wholesale)，托管(Colocation)以及联网(Interconnection)三类。数据中心REITs首要通过租金和增值处事取得的收入为股东分红。从REITs的角度看，一样平常凭证资产节制力的差异，还可以将项目范例进一步细化，进而使差异项目在REITs中的受益水平差异（多见于年报）。
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