从房产中介到共享办公与共享厨房：二房东模式的共享经济是否创立？

共享厨房的“园地租赁行使权”是单一归属，业主方(供应侧)与需求方(需求池)没有多重选择的机遇，商家会谈职位差池等，也就带来了信息差池称的吃差价空间。其缘故起因是共享厨房并没有挣脱类传统中介机构点对点的链条模式。

同样可以考查房地产经纪行业，在中国事多边委托机制，经纪公司同时署理交易两边，就轻易形成信息差池称机制下的吃差价题目。从策划逻辑上讲，二房东本质就是租金差的买卖，吃差价好处最大化有着自然的好处鼓励。

这也就可以领略，熊猫星厨在疫情时代，要求业主方免租金，对商户方并难免租，不是贸易道德伦理领域简朴可以表明的，本质是二房东租金差贸易模式的竞劣逻辑。

道德审讯不行取，贸易模式基因才是他们可以肆无顾忌一连侵害商户权益的来源。

【疑问三】

二房东贸易模式为什么云云懦弱？

究竟上，与许多共享观念一样，以熊猫星厨为代表的的共享厨房，自降生起就一向处于“听上去很美”与“做起来鸡肋”的忧伤逆境中，目前突如其来的疫情则在给餐饮行业带来重创的同时，也如统一把照妖镜，让商户与成本看到了共享厨房“本质上依然只是赚差价的二房东”的真脸孔。

起首，二房东模式门槛低。今朝，住房租赁贸易模式有两种：一是“二房东”模式，租赁公司通过恒久租赁的情势获取物业行使权，将其举办装修后转租至斲丧者，收取租金;二是“矜持”模式，通过收购、自建等持有租赁物业产权，向租客收取租金、提供增值处事。

无论是第一种模式照旧第二种模式，都是一个没有太多技能含量的租金差买卖模式。

第二，进入以“吃差价”为首要模式的租赁行业，本钱布局也更为伟大，需求端路径依靠严峻，抗经济周期颠簸手段差。租赁企业的本钱可大抵分房源本钱、运营本钱两大类。运营本钱首要来自于三个方面：一是设置装修本钱，机构化要比小我私人更有服从;二是人工本钱;三是空置本钱，假如空置率偏高，成本运营服从就降落，利润也会被摊薄。逆经济周期和不行抗力将成为二房东模式最大的策划挑衅，疫情时代，这一结论会愈加明晰，受限于重大社会民众变乱影响，商户和物业都无法正常开展营业，“空置”将对二房东模式带来庞大策划压力。

第三，供应端壁垒太低，毗连机制懦弱。共享厨房物业供应方是现实贸易地产的开拓方或运营方，物业供应不是大局限分手化的C端，没有分手的局限上风，供应和需求端就存在去中介化也许，两头都没有任何成立把持壁垒的也许性。其它，需求池与供应池都是大B(业主方)与小B(商户)，共享经济供求的匹配及其服从最为焦点的抉择身分是共享平台或其他情势的毗连机制，显然，作为共享厨房的平台方熊猫星厨并不是成立在两头的毗连机制基本上的，更是懦弱的。

【疑问四】

为什么共享厨房熊猫星厨们红利云云艰巨？

共享厨房的最大上风是保障商户轻装上阵搞外卖，而对园地本钱、商圈资源分外敏感，对外卖需求量大的市场，多齐集在一二线都市——究竟上现在相对知名的共享厨房企业也多盘踞在北上深杭。

共享厨房的房地产二房东特征抉择了企业想要红利，肯定要不绝扩大局限，不绝拿物业、改革、招商，这就是所谓的重度垂直门店模式。

重度垂直门店模式和齐集式长租公寓、经纪门店、共享办公很是相同，我们通过调查Wework或优客工厂，“共享厨房们”本钱毛利等布局就能管中窥豹，可见一斑。

【案例】

WeWork的直接本钱包罗“场合运营本钱”(Location operating expenses，包括租金、水电费、宽带行使费及维修等)和其他运营本钱。

在计较毛利润之前，尚有一些不得不花的本钱必要扣除：

一是开业前本钱(Pre-opening location expenses)。首要包罗开门纳客前的租金、洁净用度，职员人为等。要做的事太多，房东给的免租期不足。开业前本钱应在物业行使期内摊销;

二是折旧摊销(Depreciation and amortization)。首要包罗装修、改建、购买家具等举动所形成资产的折旧和摊销。

三是贩卖市场用度，无论是行使传统经纪分销，亦或是自建贩卖团队，都是一笔不小的去化渠道本钱。

计较来历于自媒体作者Eastland

计较来历于自媒体财报看公司

承租本钱高、运营用度高，导致优客工厂的净吃亏始终很是大。截至2019年9月30日的9个月，净吃亏为5.72亿元，吃亏率为65.5 %;客岁同期净吃亏为2.7亿元，吃亏率为96.0% 。(数据来历于《财报看公司》)

从本钱布局上看，共享办公“二房东”的贸易模式已经被验证不乐成。好比，优客工厂们已经在空间开辟上已经放慢了脚步，开始在现有入驻小我私人和企业上发掘代价，这是不得已而面临的营业逻辑调解。

那共享厨房的熊猫星厨们呢?

逻辑是同等的。

【熊猫厨房的营收模式】

开业前本钱(Pre-opening location expenses)最重的是园地租金。熊猫星厨的园地租金和共享办公相同，租金半年付、季度付都有，属于一次性趸租(Single rent)租金，一样平常租约5年到10年，押三付三或押三付二，一样平常2-3个月不等。

在商户接纳租金方面，押二付一，免租15天等。在收入上，首要是租金和出场用度收入。

【支出项目】

趸租租金;

开业前本钱，均匀约5个月的趸租房租支出;开业后本钱，均匀3个月阁下的趸租房租支出;

一次性租金押金本钱，约2-3个月;

运营职员本钱(2人/店);

水电等开业前缴付本钱;

厨房基本办法购买本钱(一次性折旧摊销);

贩卖本钱(招商)

【收入项目】

园地租金;

出场费;

运营处事费;

公摊用度;

收入=(商户数目*出场费)+(商户数目*月租金*存续月份)+(商户数目*运营处事费)

支出=[(押金*约3个月)+月租金*2*存续周期]+招商本钱(贩卖和线索本钱)

*忽略水电垃圾等公摊用度，此处出入均衡

【熊猫厨房的市场局限和出入均衡模子】

共享厨房北京每个店档口必要15平米;

北京的商圈，现有共享厨房门店容纳量测算应该在150-200个阁下;

前期门店本钱200-300万;

每个门店到达盈亏均衡必要50%的招租率;假如前期投入收回，测算的招租率是80%，回报周期约是三年;

以北京为例，100家店的成本投入应该是以几亿元计较，回报周期是2-3年，假如是可以拓展的一线都市所有营业包围，这是一个天量的重度成本黑洞。

从以上的说明不丢脸出：

共享厨房的租金差(含出场费)是有用支撑起毛利的重要支点。

这是一个重度垂直门店扩张的营业，熊猫星厨的扩张资金依靠于融资一连输血。

这与长租公寓、共享办公、房产经纪的重度垂直门店逻辑是同等的。

长租公寓有租金贷的转动输血玩法，房产中介有加盟等资金玩法，共享办公和共享厨房则没有好的撬动成本投入的捷径。

据笔者相识，熊猫星厨近期做出了运营举措的调解：

1)门店租金折扣力度加大，均匀增进折扣15%-20%，低落了毛利空间;

2)针对一些计谋大客户回收极低租金(5-6折)、免出场费的情势，从而快速批量落铺及回款;

3)签约租金让步太过，存在严峻津贴烧钱究竟;

这些相同的运营计策调解，和wework和优客工厂何其相同?

屋漏偏逢连夜雨，疫情身分叠加，共享厨房红利题目悬疑重重，成本输血能办理题目吗?

【疑问五】

共享厨房为什么是成本的无底洞？

重度垂直门店的贸易模式之本，存在扩张难、复制难的自然模式硬伤。

重度垂直门店的开业前期租金本钱是一笔不菲的牢靠本钱，熊猫星厨没有长租公寓“租金贷”相同的金融杠杆，想局限化扩张肯定必要天量成本的一连投入。

（编辑：湖南网）

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