要“馅饼”不要“陷阱”，破局万亿法拍房市场

科技自媒体 / 财经故事会 

“我筹备在北京买套大屋子”。

拿到750万的诺贝尔文学奖金后，作家莫言盯上了北京楼市。

但他很快就打了退堂鼓，“有人提示我说也买不了多大的屋子，5万多元一平方米，750万元也就是120多平方米。”

居者有其屋，是中国人的传统见识，莫言也概莫能外——若是莫言调调头，转而对准5-8折的法拍房，大概他就不会这么为难了。

本年双11，天猫上线了1万套特价房，最低5-6折，以法拍房居多。几个月前，一套在此成交的杭州名校学区房法拍房，成交价足足比评估价低了401万元，对比市场价险些打了六折。

价值低、不限购，OMG，买它买它买它，好像才是独一正确的姿势。但“馅饼”之后也有“陷阱”，债务相关难理清、恶意租赁难交付、房产过户多阻碍、税费欠费有套路，等等，诸多风险和套路跬步不离。

怎样吃下“馅饼”，避开“陷阱”？万亿法拍房市场守候破局。

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“馅饼”照旧“陷阱”？

有人热衷于打折剁手，尚有人捡漏六折剁房。

低至五六折，常年七八折的法拍房，全称法院拍卖房产，指的是被法院逼迫执行拍卖的衡宇。

老刘赋闲，无力送还房贷，屋子被银行收回拍卖送还房贷；张老板开了一家公司，策划不善关门大吉，公司名下房产拿来拍卖还债；张局长贪污纳贿，购置多处房产，被法院拍卖，追缴违法所得等等。

上述几个虚拟案例，根基上交接了法拍房的几大来历。

凡是来说，“法拍房”起拍价不得低于评估价或时价的70%；再次拍卖起拍价贬价幅度不得高出上次拍卖价的20%。

举个例子，评估万万的屋子，起拍价最低可达700万元，若是首拍流拍，再次拍卖的起拍价最低可达560万元。

云云诱人的法拍房，对付小白们来说，却难以等闲“进口”。

“既要思量债权风险，还要考量抵押房产质量，以及债务人是否乐意共同，等等”，曾经处理过数百套法拍房房产的杭州沣峪资产打点有限公司（以下简称沣峪资管）董事长胡双汇报《财经故事荟》。

据胡双先容，法拍房的风险涉及到方方面面。

第一重风险，多头债权。

房产沉溺到拍卖环节的负债房主，凡是资不抵债，也有一房二卖、多卖的风险。

好比，债务人在房产拍卖同时，又私下售予他人等等。另外，原业主也许涉足印子钱、民间借贷等，一旦遭遇蛮横催债人，导致后期入住不畅，备受滋扰。

第二重风险，抵押房产风险。房产是否足值，是否存在质量瑕疵等等。

好比，某法拍学区房，原业主已经占了学位，学区成果不再，导致房产代价大幅贬值，等等，都是风险。

是否为“凶宅”？

客岁年底，杭州毛密斯拍下一套百万法拍房后，反悔不迭，闹到法院要求取消拍卖，缘故起因是这套屋子里曾有人天然衰亡。

而法院以为，该户主为天然衰亡，不属于法拍房必需披露的内容，驳回了毛密斯的要求。最终，悔拍的毛密斯，丧失了5万元法拍房担保金。

第三，是否存在无法过户风险。

法拍房是否取得房产证、土地证；房主是否失联等，好比有些房主身涉刑事案件，不能如约治理过户等；单元住房涉嫌经济纠纷，被法院查封拍卖，后期难以治理过户，等等。

第四，天价税费等风险。

本年7月，郑州杨密斯以230万的起拍价拿下一套法拍房，房价为市场价七折。过户时发明，该房产曾在2015年治理过直系支属赠送，彼时赠送价仅为500元，两次房价差额庞大，导致此次房产税费高达46万元。

第五，债务人是否共同，是否存在恶意租赁等。

有的债务工钱了反抗法院拍卖其房产，会通过签署恒久低价租赁条约，恶意反抗拍卖。

成都杨老师过户法拍房时发明，原房东已将屋子出租了19年。按照租赁不破交易的原则，后期杨老师迟迟无法入住。

曾有统计表现，世界10%-15%的法拍房存在清场隐患，即拍卖的屋子里有人栖身，不共同搬离等。

因此，尽量不限购、高性价比等各种利亏得前，但对付非专业的小白刚需购房者以及房产投资客来说，要顺遂吃到“馅饼”并非易事。

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砝码拍的解题之道

要避开“陷阱”，吃到“馅饼”，就要消除法拍房信息的差池称性，洞察法拍房全貌，从而规避风险。专业机构的处事，就酿成了必选项。

参加处理过代价数亿元法拍房的沣峪资管，是这一规模的“老司机”。已往两年，沣峪资管曾经从差异金融机构，收购以住宅为抵押物的不良债权，举办处理变现。

其营业触角，已经深入到北京、武汉、西安、厦门、郑州、广州、重庆等世界多个新一线都市，处理的相干不良资产高达10亿量级，个中八成进入法院拍卖环节。

沣峪资管由此练就了“火眼金睛”，在深水区的法拍房市场，可以一眼洞穿到水底。

这样的专业性，在其方才处理过的一个案例中显山露珠——凡是来说，对付断供的抵押房产，银行处理变现的周期长达6-18个月，但砝码拍团队仅仅用了6天。

2019年11月，沣峪资管受让一笔某金融机构债权，作为抵押物的房产位于湖北省武汉市。

购得债权后，沣峪资管处理团队起劲敦促抵押物出售。11月3日，意愿买房人呈现。

凭证老例，买房人将房款汇入中介机构，待房产买卖营业完成后，再由中介机构将房款汇入债权人账户，以送还债务人债务，但因为买方与中介互不信赖，最终选择原始的现金买卖营业方法。

面临云云棘手的环境，沣峪资管配置了完整的预案。11月6日上午10时，买房人提着现金与债务人、中介、沣峪资督事恋职员达到不动产挂号中心。基于沣峪资管处理团队的提前参与，各方资料筹备富裕。

半个小时内，各方顺遂完成了衡宇扫除抵押、交办过户、面交房款、缴纳契税等各项手续。

面临债务人、债权人、购房者的差别化诉求，沣峪资管和谐各个好处主体，成立多方承认的方案，既实现了买卖营业安详和债权人好处，也分身了买房人和债务人的好处和需求，消除买卖营业风险，实现多方共赢。

此刻，沣峪资管规划把其专业富厚的应对履历，机动多变的处理手段，安详靠得住的风控手段，开放共享，一揽子输出给万亿法拍房市场。

包袱这一重任的是其方才孵化的“砝码拍”。

要潜入“深水”，水性必需过关。砝码拍团队中，不乏来自知名金融机构配景的资深资产打点团队，以及专攻法拍房规模的当地化的状师团队等。

砝码拍的脚色，是法拍房市场游刃有余的毗连者、赋能者，可以实现债务人、债权人、卖房者的好处共赢。

（编辑：湖南网）

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