数据中心成投资新偏向？新期间下的另类新资产

从今朝海内买卖营业案例来看，数据中心资产层面收益率较高，均匀成本化率在8%~10%的区间，远高于传统地产。从成熟市场的履素来看，跟着成本的涌入，成本化率会逐渐降落，代价增添潜力庞大。同时数据中心具有现金流不变的特点，其部门面积可出租给主流的云处事商和IT处事商，以及大型企业的IT和研发部分等，租期较长，且因为基本办法费得投入用大，他们分开的本钱(switching cost)高。在散租即主机托管(co-location) 的方法下，除了租赁机架外还可以提供增值处事好比维护调养、收集接入、软硬件的租借和打点等带来特殊收入。

现金流不变且拥有上升空间的特点使其成为机构投资者尽相追逐的方针。连年来，大型国际机构投资者均将眼光转向亚洲和中国市场，包罗华平投资团体、加拿大养老金等，这一趋势会一连和加快。

成本市场冉冉升起的新星

在环球范畴来看，成本市场对数据中心该类资产一连追捧，公司估值高。在美国和新加坡，数据中心REITs的股价对净资产的溢价率以及股价对运营现金流(FFO)的倍数（图四、图五、图六）都在种种房地产种别中处于最高程度。新加坡的Keppel DC REITs 在IPO时市场估值高于其资产代价9%，今朝该溢价率已升至30%，示意远高于其他房地产资产种别。

图四：美国REITs按资产种别

数据来历：Green Street Advisors 数据制止2017年6月1日

图五：美国REITs按资产种别

数据来历：Green Street Advisors 数据制止2017年6月1日

数据中心的投资计策

在投资进程中，数据中心物业标的选摘要多方考量。

犹如阛阓要选择在人流齐集的处所，客栈选择交通关节的位置，数据中心必要选在数据和收集干线交汇的处所。中国公用计较机互联网在海内的焦点节点都市位北上广以及沈阳、南京等数个都市；且北上广是首要收集的国际出口地址都市，收集的耽误（Latency）最低，数据流量和收集带宽最大，需求也最大。这些都市每每科技人才储蓄富裕，对数据中心一般维护和增值营业等处事更轻易开展。

另外，离下旅客户近，互联网公司首要相对齐集都市的数据中心代价较大。下旅客户多为互联网企业、银行、保险、电力等大企业，这些企业总部每每齐集在北上广深等都市。在这些都市建树数据中心，将可以或许直接与客户雷同，利便相应客户的需求，实时办理呈现的题目，利便维护和担保数据安详。

在现有的行业架构中，焦点节点都市的大型数据中心起着要害浸染，但跟着数据天生和撒播量几许级增添，在中国有高出42个超多半会环境下，可在焦点都市周边陈设中小型的数据中心。这些数据中心接近终端客户，通过内容漫衍网路(CDN)，相应速率快，收集传输耽误可大大收缩。

在需求端，跟着越来越多的终端用户行使公有云和殽杂云的处事，云处事会越来越齐集到少数几家云处事提供商里，在中国以BATJ为代表的云供给商会成为将来数据中心的首要租户，他们的订价权毫无疑问会加大。投资者应出力构建资产包以在供给端增大议价手段。

政策也是投资计策要斟酌的一大要害要素。一线都市因为能耗和土地限定，要得到大型数据中心难度越来越大。譬喻北京市当局在2014年7月宣布了《北京市新增财富的榨取和限定目次（2014年版）》，限定新建和扩建数据中心。以是在选择进入都市时应重点存眷其政策导向和能源供给是否求助。

其它，工信部揭晓的数据中心运营牌照仅揭晓给海内企业，以是部门已经赴海外上市的数据中心处事商每每回收VIE架构规避该政策壁垒，可能可与有牌照的运营商相助举办投资。

结论

数据中心拥有庞大的吸引力，但进入壁垒远高于传统的房地产范例，必要专业团队来举办打点，包罗自身的技能门槛、对资金气力的要求以及对市场洞察力。对付新建的数据中心，在进入不变现金流前有较长的制作期和培养期，纵然在进入稳按期后成本支出也较大，对投资者财政手段提出了较高的要求。

综上所述，数据中心作为新兴的房地产投资，在中国今朝还处于起步阶段，跟着将来数据量持发作式增添，这个细分规模毫无疑问会有跳跃式成长。

在这精采的根基面下，投资者可思量以差异方法，如设立数据中心房地产基金的方法逐渐构建数据中心资产包，并可阶段性引入投资机构投资者，或通过最终上市等方法实现退出并获取精采回报。

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（编辑：湖南网）

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