数据中心成投资新偏向？新期间下的另类新资产

数据中心作为新兴的房地产投资，在中国今朝还处于起步阶段，跟着将来数据量持发作式增添，这个细分规模毫无疑问会有跳跃式成长。

连年来,在房地产行业，传统商办住宅在成本追逐下资产代价已持续多年走高，投资传统种别资产的成本化率(净租金对资产值的比例)大幅度的低落，且因为根基面（如供给增多、生齿布局变革以及电商对零售物业攻击等）变革，传统类此外资产将来收益不确定性增大。投资者将目光更多转向多少新兴细分资产种别，如旅游地产、教诲地产和医疗地产等。

细看以上细分资产种别我们发明其首要特质：他们除纯粹的房地产回报外，凡是嫁接了另一个具有辽阔增添潜力行业，如旅游、教诲、医疗等。眼下，跟着人工智能、大数据、家产4.0等及新兴财富和科技的快速成长，数据中心(Data Centre)这一很潮的新兴资产种别进入不停严谨的投资者视野。

数据中心：新期间诞下的另类新资产

何谓数据中心？从外寓目数据中心物理外面仍旧是一栋房产并提供物理空间作出租之用，但行使该空间对应的必需是处事器等高精尖装备。由于该类资产对空间情形有着高于旅馆和平凡房产的诸多要求，好比恒温恒湿、绝对安详、能源供给保障等，因此其附加值明显高于传统种别资产。

而数据中心要求构筑空间必需具备安详性、不变性、带宽，能源供给靠得住等细化指标。对比于零售、办公、物流等不动产范例，数据中心在物业制作、运营方面更为专业化，对付新进入投资者存在相等水平准入壁垒。

数据中心与传统的写字楼一样也分评级，一样平常的，按照国际《数据中心的通讯基本办法尺度》，考量“可用性”、“不变性”和“安详性”，将数据中心从最低至最高分为一级（Tier I最低），二级，三级和四级（最高）四个差异品级。该尺度需从构筑规格、冷却、电源、冗余、靠得住性等多个方面评价。譬喻，假如要到达三级尺度，每年的停机总时长要节制在1.6小时内（靠得住性99.982%以上），为到达这个方针该类资产必要配备备用发电机、两路差异变电站提供的电力，以及各类应急方案等。今朝海内最好的数据中心凡是在三级。

三大电信运营商抢占山头

从整个市场名堂来看，中国数据中心市场成长可用近水楼台来总结。

海内大型数据中心有靠近1/3 都齐集在北、上、广三地，与环球趋势一样，经济发家地域是数据中心最为齐集的处所。市场参加者首要包罗电信运营商（电信、移动和联通）， 他们是数据中心建树的主力军，在政策、资金、人力方面都有极为明显上风，高出60%的数据中心都由三大电信运营商持有。

中国电信占据最大的市场份额（如图一所示）。第三方数据中心处事商占较量小，但增速最快。其大部门物业以恒久租赁方法获取，基本办法自行建树。今朝大型数据中心首要齐集在一线都市以及周边地域，跟着一线都市资产供给端的求助，部门二线市场会迎下一波资产溢利。

数据来历：IDC圈和中国电信数据

在中国，数据中心市场名堂需求兴隆。一向处于供不该求的状态。将来三年，中国数据中心市场局限将一连上升。按照中国IDC圈数据表现，估量2019年，市场局限将靠近1900亿元。2016-2019年，4年复合增添率高达21.1%，大幅度领先于国际程度。云处事、移动互联网、视频、收集游戏等垂直行业客户以及企业IT成果外包需求不变增添，是拉动市场局限的焦点驱动力。

2015-2020年，中国云处事市场的复合增添率为29.4%，整体市场局限仅占环球云处事市场的4%，上升潜力较大。作为海内的云处事龙头“阿里云”，瑞士信贷猜测2015-2025年10年复合增添率为56.5%。

新市场局限的高增添同样得益于4G收集包围率的进步和费率的降落，这使得4G收集的用户包围率快速增添，大幅促进了视频斲丧和数据流量的增进。在将来，因为中国引领具有革命性意义的5G移动通信收集的研发和应用，移动互联网客户需求端估量会有更可观增添。

除了移动互联网需求，越来越多企业也注重数据中心的运用。各大企业的IT成果外包可让企业越发专注于其焦点营业的成长，同时低落用度本钱。对比于传统行业，金融企业对付数据的安详和规复要求更高，使得其更青睐高机能靠得住的数据中心。

图二：中国数据通讯量（P/B/月）

数据来历：Credit Suisse估算

尽量需求不绝增进，但市场供应端的增速却大幅降落，造成供不该求。2016年纪据中心供给仅增添12.4%，估量会进一步低落。尽量增速高，但存量局限如故较小，不及美国的1/4。

总结来看，供应端增速的放缓首要缘故起因有以下三点：

其一，当局对能耗的节制首当其冲。因为数据中心支撑大量处事器及其附带基本办法运行，其耗电量远高于平凡楼宇；因此在用电求助的地区出格是一线都市，发改委和电网对能耗指标的审批将大大限定数据中心的数目和局限；

其二，一线都市土地供给有限，也是重要身分；

个中，数据中心供给布局首要以中小型数据中心为主，单元运营本钱高，无法到达局限效应；且供给在区域上的布局性失衡，而一线都市和焦点收集节点都市的供不该求环境尤为明显。

图三：中国数据中心供应与增速-按面积

收益几许？数据中心资产层面的收益率比传统投资物业收益率高。

在成熟成本市场，投资数据中心的投资主体是房地产信任基金(REITs)。在美国，最大的数据中心REITs有Equinix, Digital Realty Trust等，市值都在100亿美金以上，他们拥稀有百个数据中心，数据不只通过公用互联网联通，同时在部属各数据中心之间可通过私有收集高速传输，形成生态链。在亚洲，有新加坡的专注数据中心投资的Keppel DC REIT，以及Mapletree Industrial Trust和Ascendas REITs等。在海内，今朝专注于数据中心重资财富务的公司险些没有，这个细分规模还处在形成的早期。

（编辑：湖南网）

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