优客工厂上市：三年吃亏14亿，行业困局待解

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Wework铩羽而归后，个中国最大的竞争敌手优客工厂向SEC递交了招股书，提倡面向成本市场的冲刺。

按照招股书，优客工厂拟将股票代码设为“UK”，提议最高召募金额1亿美元。这家创立于2015年的企业，借助海内共享办公的风口，此前曾获19轮融资，合计高出47亿元，投资方包罗红杉成本中国基金、真格基金、歌斐资产、亿润投资、中投汉富、创新工厂等。优客工厂暗示，此次召募所得资金将首要用于扩张局限和增强处事、加强技能手段及一样平常营运用途。

然而，红利题目始终是该行业的痛点。招股书表现，优客工厂2017年、2018年及2019年前九个月的营收别离为1.67亿元、4.49亿元、8.75亿元，复合增添率到达209.9%；但吃亏却逐年扩大，三个阶段别离为3.73亿元、4.45亿元、5.73亿元。

此前wework招股书提交后，估值不绝下跌直至终止上市，最后只能卖身软银；氪空间一度被传资金链断裂难觉得继；金地旗下ibase及潘石屹的SOHO 3Q均被转卖……连系办公行颐魅正担当严冬之苦，而选择此时上市的优客工厂，或者也是在探求一条出路。只是先行者已经倒在了路上，不知其后者是否可以或许乐成？

一样平常而言，连系办公企业的策划模式可以归纳综合为“二房东”模式，即租房-装修-出租，赚的是中间的差价，但今朝的市场近况是，租金差价难以包围装修及运营本钱；并且租金收入并不不变，极易受到经济形势及市场情形的影响，但支出却无法收回，因此连系办公企业广泛难以红利。

2019年前9个月，优客工厂的运营用度中，以股份结算的欠债公允代价变换（1.4亿元）、一样平常打点用度（1.3亿元）和恒久资产减值丧失（8650万元，首要反应某些恒久租赁发生的资产行使权减值）占比最高，其它尚有开业用度、市场贩卖用度等等。

个中，跟着办公空间数目的增多，一样平常打点用度和恒久资产减值丧失不绝上涨，涨幅乃至高于营收上涨的幅度，企业难以发生局限效益。招股书表现，2017年、2018年及2019年前九个月，优客工厂营收别离为1.67亿元、4.49亿元、8.75亿元，复合增添率到达209.9%；但吃亏却逐年扩大，三个阶段别离为3.73亿元、4.45亿元、5.73亿元。

不难发明，优客工厂的吃亏至今仍在扩大，本年前九个月的吃亏已经高出客岁整年，而较客岁同期对比，扩大了111%。对此，优客工厂在招股书中表明称，门店扩张、门店重整、门店收购等必要大量的资金。

优客工厂暗示，假如遏制快速的扩张并专注于守候和打点成熟的办公空间，其将不再包袱大量投资来建树新的空间或花大量用度用于市场营收，并将大大加强公司的红利手段。但招股书表现，2019年以来，优客工厂已然放慢了开店节拍，前九个月仅新开业9个办公空间，而2018年为96个，但这却并未带来优客工厂想象中的吃亏收窄。业内人士说明称，这意味着这些已经开的新店并没有什么红利手段，反而成了一个个肩负。

另外，租房发生的大量前期投入，使得连系办公企业的资金链始终处于求助状态。招股书表现，优客工厂策划勾当发生的现金流一向是净流出状态，2017年、2018年、2019年前九个月，策划勾当现金流净额别离为-1.52亿元、-5207万元和-2.32亿元。

前期投入高、回报周期长、红利坚苦的特征，与长租公寓何其相似。自2017年起，长租公寓行业几回暴雷，数以千计的创业公司死于资金链断裂，而厥后入场试图坐收渔利的大佬们也在一两年的试水后纷纷撤离，仅剩一地鸡毛。

意识到二房东模式不行一连的优客工厂，提出了轻资产模式，即不提供办公空间，仅向业主输出品牌、计划、打点和咨询处事，收取市场和品牌处事费。

2019年以来，优客工厂加大了轻资财富务的比重。2019年前9个月，优客工厂8.74亿元的营收中，二房东模式收入为4.19亿元，占比48%；轻资产模式的收入为4.03亿元，占比46%。而2018年前者占比为88%，2017年这一占比更是高达92% 。

受益于轻资产模式的快速增添，优客工厂吃亏扩大的幅度相较于营收增添幅度泛起收窄的迹象。优客工厂称，今朝以轻资产模式运营的子公司已经可以或许发生毛利润，将来会继承成长这种模式，这将是优客工厂首要的增添动力之一。

今朝看来，轻资产模式好像是一条可行之路。但就优客工厂而言，还存在客户过于齐集的题目。本年前九个月，优客工厂前四名轻资产客户孝顺的营收占轻资产模式总收入的比例高达93%，这意味着一旦某个客户与优客工厂解约，该部门收入将受到较大影响。

制止2019年9月30日，优客工厂入驻都市42个，共运营了197个办公空间，还有26个还在制作或已施工完毕，估量将于2019年第四序度或2020年开始投入运营；打点面积约为13.87万平方米，在全部连系办公空间的总打点面积（约60.86万平方米）中占比为23%，已经是海内第一。个中，39个办公空间属于轻资产模式，别的171个空间属于自营模式。

在自营模式运营的171个连系办公空间中，65个属于成熟空间（已开放高出24个月时刻）；整体出租率和成熟空间出租率别离为79%和83%。《2018年中国连系办公活力指数陈诉》指出，中国的连系办公企业要想到达盈亏均衡，出租率均匀需到达85%。

另外，优客工厂还通过U Bazaar App、智能办公体系、物联网办理方案和数据打点体系U data等多种方法为入驻会员提供全面的U+处事，以加强会员黏性和扩大会员局限。制止2019年9月30日，优客工厂共有约莫60.96万名会员，包罗约莫58.46万名小我私人和包罗美团、今天头条等在内的2.5万家大中小企业。

值得留意的是，本年以来，公司高层人士变换也较为频仍。7月，优客工厂总裁孙霞去职；11月尾，诺亚财产首创人汪静波退出公司董事队列，朱子龙、付松林、吴声、沈玢、中景恒基投资团体等5位股东退出。对此，毛大庆回应称：“我们在做境外架构，这是正常的境内股东改观。”

“公司一年内就将实现红利，估量将在本年可能来岁年头上市，所在是香港和上海二选一。”2018年5月，首创人毛大庆曾向媒体暗示。遗憾的是，他全都没有做到。

（编辑：湖南网）

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