方圆房服集团收购母公司优质资产，正式杀入物管赛道

周遭房服团体（9978.HK）本年5月尾正式从创业板转入主板上市，近期再次搞出大举措，价钱人民币6800万元拟收购母公司旗下物业打点公司，即周遭当代糊口处事。至此，周遭房服将不再是纯真的房地产署理公司，一举杀入了连年港股最火爆的板块之——物业处事及打点板块。

母公司周遭地产是海内百强房企，旗下仅有周遭房服一个上市平台，在其乐成转入主板上市后，顺势将物管营业输入进上市公司算是水到渠成的工作。对较量那些还在列队IPO的物企，可谓是弯道超车。而此次收购工具周遭当代糊口处事，是拥有国度一级天资的专业物业处事供给商，中国物业处事22强企业，今朝合约面积1200万平方米。公司营业以广州地域为基点，深耕粤港澳大湾区、江苏等省区，在手物业项目天资较佳。二十多年的成长，营业成长也相等成熟，业态包罗了住宅、公寓、写字楼、家产园区、当局构造大楼和学校等物业。

物管赛道拥挤，但板块仍有较高确定性

着实当前时点下，港股物业处事及打点板块算不上最高光时候，近段时刻新上市的物业股广泛出铣善发的忧伤际遇，行业高估值逻辑遭遇了必然挑衅。经统计，本年已经有13只物业新股上市，短期内还将有包罗恒大物业、华润万象糊口、佳源处事等招股上市，整个港股物业板块公司数目快靠近40家。

板块个股越来越多，稀缺性天然有所降落，上半年疫情时代物业公司彰显社会代价，以及一连高增添的中期业绩，板块涨幅也是一度遥遥领先。不外，近3个月以来，板块累计回撤幅度到达了20%阁下，龙头标的亦明显下跌。新股申购赚钱效应也比不上前两年，几只新股接连破发更进一步给板块浇了一盆冷水。

说明新股破发的缘故起因，一方面着实是由于IPO订价过高，如合景悠活及世茂处事的IPO市盈率都高出70倍及80倍以上，此前行业的IPO市盈率均值不到30倍，云云高的订价导致破发也能领略。另一方面，也是由于板块年头以来累积了足够多的升幅，时值年尾天然会涌现出一部门赢利盘，部门龙头标的带头杀跌，都影响了市场空气。

今朝物管赛道已稍显拥挤，不外板块的生长性仍有较高确定性，短期下跌更多是赢利回吐，一连妥当增添仍可期，现金奶牛的大逻辑也没有改变。近期几只如融创处事、恒大物业等头部房企旗下物业公司延续上市，虽发生必然的资金分流效应，但也反应板块在成本市场的招呼力仍旧强劲，且给以的估值程度仍较高。信托跟着更多的增量资金出场，板块的活泼度有望一连。

挑处所、挑老板、挑营业

物业股越来越多，将来分化或无法停止，怎么挑选投资标的？是追求激进增添照旧妥当策划？并且，周遭房服此次收购的周遭当代糊口处事质素又怎样，可否脱颖而出实现资产公道证券化？

起首还得挑处所，一二线都市的项目广泛是要优于三四线都市的，周遭当代糊口处事深耕大湾区，首要项目均在湾区的重点都市，项目整体天资有所保障。其次是挑老板，对付物管企业而言，一个强势的地产母公司长短常重要的，一方面是得到母公司资源的倾斜，另一方面也是共享母公司品牌影响力。周遭当代糊口是周遭团体旗下子板块，纳入进周遭房服应该是团体整体计谋考量，而就周遭地产来说，总部位于广州，持续14年都跻身为世界百强房企。母公司合约贩卖增添局限，必然水平保障了将来周遭房服物管营业的增添。

最后看营业组成，今朝港股近40家物业股，营业太过单一每每不被看好，会影响抗风手段，也就影响估值程度。好比住宅物业稳一点，但商办物业毛利会高一些，增值处事做的好的话也会是加分项。周遭当代糊口处事今朝已披露的资料埠绵，就通告内容及周遭地产官方网站上面的资料表现，该公司所涉及的业态着实还算富厚，住宅项目会多一点，但商办也有必然比例，写字楼、当局构造大楼、学校等项目亦有运营履历。只是，在外延拓展方面没有披露相干资料，单就母公司周遭地产的气魄威风凛凛来看，应该不是那种盲目激进型的。

收购完成后业绩直接翻番，估值逻辑正式切换

此次以人民币6800万元的现金对价，得到了方针公司66.31%权益，来岁就可以实现并表。周遭房服2019年营收约人民币2.56亿元，归母净利约人民币2217万元。方针物业公司2019年营收约人民币2.1亿元，除税前溢利约人民币1531万元。周遭房服今朝处于港股地产署理板块，行业估值不高，周遭静态市盈率仅约8.5倍，TTM市盈率约11.38倍。若并表物业公司后，粗算对应2019年静态市盈率只有6.4倍阁下。

并表之后业绩根基上可以翻番，将来两大营业地产署理及物业打点将实现双轮驱动，营业组合扩大的同时，其协同性也得以晋升，更重要的是估值逻辑有望正式切换。物业资产注入后，根基可以将公司定位于一只物业股了，港股物业板块TTMPE均值约35倍阁下。凭证今朝周遭物业的体量，可以归类到第三梯队中，守旧给以25倍市盈率，对应今朝股价0.52港元，后头可预期也将存在300%的隐藏升幅。

虽然，资产注入之后的成长远景还不足明了，市场给以的估值料不会一步到位。可是优质物业项目注入进来后，周遭“搬迁”去物业处事及打点板块，当前的估值程度必定是不吻合了，股价也不会继承在1港元下方运行。以是当前趁着公司估值尚瓮迫椿，掌握左侧机遇可谓正其时！

母公司周遭团体一连性注入资产也许性？