亟需补课的长租公寓，蛋壳IPO的机缘对了吗？

悄然了两个多月后，蛋壳公寓的IPO打算有了新的举措：估量于1月17日以“DNK”的股票代码在纽交所挂牌，将召募不高出1.75亿美元的资金。

从2015年注册创立到2020年头挂牌上市，蛋壳公寓提交IPO用了不到五年时刻。飞速上市的动力好像源自于高速的扩张节拍，2015年底蛋壳公寓运营打点的房源还只有2434间，到了2019年9月份，这一数字已经被革新至406746间，不到四年的时刻里足足增添了166倍。

有些戏剧性的是，蛋壳公寓创立的时刻，恰好是中国长租公寓市场高速疾走的阶段，而蛋壳公寓选择IPO的机缘，留给长租公寓的却是爆雷潮后的一地鸡毛，以至于禁锢部分不得不重拳整顿。

逆风上市看似是越过“安详线”的一步，可长租公寓要补的课仍未补完。

看不到止境的吃亏

凭证蛋壳公寓招股书中披露的数据，2017年和2018年的净吃亏别离为2.72亿和13.70亿元人民币，2019年前三季度吃亏25.16亿元，较2018年同期增进了210%。

假如说青客公寓上市时披露的同期吃亏3.73亿元的数字已经让人大跌眼镜，蛋壳公寓数倍于青客的吃亏数据，天然是绕不外的话题。

吃亏的缘故起因无外乎“烧钱换增速”，长租公寓属于典范的重资产，而扩张优先又是蛋壳公寓留给外界最深刻的印象。

以蛋壳公寓的租赁本钱占比为例，2017年租赁本钱为5.12亿元，占到了本钱布局77.9%，2018年租赁本钱上涨至21.72亿元，在本钱布局中的占比为81.19%，2019年前三季度两组数据别离增添到了44.5亿元和89.01%。

从中可以读出两个信号：

一是在行业进入洗牌期的时辰，蛋壳公寓并未停下扩张的步骤，成为市场收割者的野心不行谓不凶猛，同时高增添也是蛋壳公寓寻求IPO的重要筹码；二是“高收低租”的不公道竞争仍在继承，以高于市场的价值从业主手中抢房源，再以低于市场行情的价值出租，抢占市场份额的同时，也袒露了增添模子的不科学。

题目恰好在于此，租赁本钱的占比越来越高，而营销、利钱支出、折旧摊销等硬性本钱并未由于局限扩张有所优化，除非把步子放缓“刮骨疗伤”，不然吃亏的排场永久无法缓解。只是到了二级市场之后，增速放缓可能遏制增添，每每是最致命的冲击。

或者在不少人的印象中，吃亏从来都不是在美股市场不奉迎的来由，蛋壳和青客等中国长租公寓品牌的示意却要另当别论。蛋壳公寓在美股市场对标的工具应该是美国已经成熟的长租公寓企业EQR和AVB，二者的资产欠债率恒久维持在40%-50%之间，而蛋壳公旁观前的欠债率却高达99.83%。

倘若短期内无法办理巨额的吃亏，上市生怕并不是长租公寓品牌宣告安详的信号。

绕不外的红利题目

想让成本市场“健忘”吃亏的财政近况，蛋壳公寓还必要给出一份公道的红利打算。

截至到2019年第三季度，每间房源可觉得蛋壳公寓带来2155元的收入，对应的本钱为1564元。假如可以云云简朴的计较差价，长租公寓不失为勾引性十足的现金奶牛，究竟上却离不开外部输血。

业内广泛认同的说法，长租公寓是典范的微利行业，但只要局限足够大、续租和续签不变，就不乏红利的也许。蛋壳公旁观前的入住率为86.9%，比拟89.01%的租赁本钱，红利空间看起来并不抱负，同时尚有折旧摊销、贩卖用度、利钱支出和打点用度等陆续串的支出，进一步增进了红利的挑衅性。

虽然这样的题目不但存在于中国市场，EQR的年回报率也只有8%，必要12.5年才有也许回本。偏偏蛋壳、青客等寻求IPO的长租公寓品牌又不怎么走运，海内的长租公寓市场呈现了两个变数：

一个是租赁市场的周期性。

按照贝壳研究院宣布的数据，北京租赁市场在2019年第四序度开始进入淡季回落模式，11月份北京链家的环比成交量环比下滑1.9%，成交量已经持续三个月下滑。这样的状况对正在列队上市的长租公寓俨然不是个好动静，当市场走向低迷期时，直接影响着长租公寓的入住率，而为了晋升入住率必要推出的免处事费、签约立减等刺激法子。

另一个是禁锢机构的参与。

大大都长租公寓回收了“N+1”的模式，即在原有房型的基本上在民众地区打出阻遏，多做出一个房间用于出租。但北京等地已经要求“出租衡宇不得改变衡宇内部布局支解出租”，并从政策上升至法令，而拆掉阻遏墙就意味着镌汰可出租的房间数目，势必会对长租公寓的营收和财政状况造成影响。在处所当局明晰长租公寓市场“N+1”的公道性，并在政策礼貌上给以“非凡照顾”之前，如故是红利的棘手题目。

至少就今朝而言，长租公寓还未讲出站得住脚的红利模式。

有些烫手的“租金贷”

在吃亏和红利坚苦的“魔咒”下，诸如蛋壳公寓等长租公寓的续命和扩张，很大一部门是依赖于“租金贷”。

以蛋壳公寓为例，在与租户签署条约时通过“会分期”等产物勉励租户采纳“押一付一”的模式交租。当租户付出了首月房租后，相助的金融机构会一次性付出蛋壳公寓剩余11个月的房租，然后租户每月向金融机构送还贷款，蛋壳公寓也按期向房东付出租金。

纯粹站在金融创新的维度，这样的模式可谓双赢。那些手头不太宽裕的租户，停止了由于押一付三、押一付六的高额用度而低落本身的糊口质量，长租公寓品牌也在必然水平上缓解了“短贷长投”的压力，有更丰裕的资金用以增进房源、投入装修、优化运营，继而一连扩大营业局限。

但2018年的爆雷潮让统统“创新”化为泡影，一些长租公寓品牌因为高速扩张或策划不善，呈现了资金链断裂的环境，无法向房东继承付出房租。而拿不到租金的房东只好将租户“扫地出门”，租户们既要从头找房付出新的租金，又要为了停止影响征信向金融机构送还分期贷款。

作为衣食住行的民生题目，禁锢部分的参与并不让人不测。

好比2019年12月份，住房和城乡建树部、国度成长改良委、公安部、市场禁锢总局、银保监会、国度网信办等6部分连系印发了《关于整顿类型住房租赁市场秩序的意见》，明晰提出各处所指导住房租赁企业在****设立租赁资金禁锢账户，将租金、押金等纳入禁锢账户；住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得高出30%，高出比例的该当于2022年底前调解到位。

租金和押金的透明化，以及30%的租金贷红线，无疑将进一步加重长租公寓的资金压力。凭证蛋壳公寓在招股书中透露的数据，2017年、2018年和2019年前9个月，蛋壳公寓上行使“租金贷”的租客占比别离为91.3%、75.8%和 67.9%，在长租公寓市场处于较量高的程度。

可以看到，蛋壳公寓在故意下调租金贷的占比，但今朝仍两倍于禁锢尺度，在30多亿短期债务压力下，如安在两年时刻内进一步挣脱对租金贷的依靠，找到其他融资渠道弥补这一部门造成的资金缺口，同时保持相对公道的增添速率，蛋壳公寓还没有在招股书中给出公道的答复。

关于IPO的冷思索

从蛋壳公寓招股书奉告外界的“实情”来看，此前青客公寓的“流血上市”绝非独一，已往四五年的盈利期让长租公寓玩家有机遇快速扩张，却始终没有形成自我造血手段。

当禁锢部分延续搬掉政策盈利的梯子时，长租公寓又该怎样一连成长？

长租公寓照旧一个在刀尖上舞蹈的行业，守候玩家们的应该是疯跑事后的沉着深耕，着手强化自身的造血手段，而非一味地举办外部输血。即便不思量一系列待解的题目，单在时刻上也不是长租公寓IPO的绝佳机缘。

2019年11月5日在纳斯达克挂牌的青客已经做出了错误树模：上市7个买卖营业日后即跌破刊行价，然后股价一起从IPO时的17美元跌至9.8美元，其后固然有所反弹，成交量也一向维持着千股的量级。

为何蛋壳公寓照旧选择了冲刺IPO？简陋照旧为了资金压力选择上市“补血”，开发新的融资渠道，在二级市场中尽也许稀释风险，然后将各类遗留题目留待上市后办理，停止在行业洗牌赛中倒下。

然而仅仅是“我长大了会赚钱的”这样老套的成本故事，在二级市场折戟将是或许率变乱。青客公寓上市后的股票活动性险些为零，在股价一起走低的排场下，连IPO投资者退出的合当令间点都没有呈现，想要在二级市场吸纳资金，好像并不行行。

诚如我一向秉持的概念，长租公寓不该该成为纯粹拼局限、赚价差的行业，稳步晋升入住率、续租率等焦点指标，才是长租公寓的策划重心。在“成本严冬”的洗礼下，贸易模式的韧性远比所谓的增速有可取性，切勿为了上市而上市，以至于在错误的方针下走向一条错误的生长之路。

（编辑：湖南网）

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