IDC圈时评：什么样的数据中心得当REITs？

中国的数据中心行业固然得到了长足成长，但天下超大型/大型数据中心的占比傍边，我国仅有11%，远低于美国的40%。与此同时，数字经济对计较力的诉求也日益急切，出格是在5G落地，新基建政策推出往后，一副弘大的数字经济蓝图已经跃然面前，而数据中心则是这幅蓝图的基本办法。在这样的配景下，除了行业内部，许多优质的异业成本纷纷开始入局。

但因为海内融资渠道单一，退出机制不敷，导致财富成本夷由不前。以是，资产证券化近两年来在数据中心投资行业内呼声甚高。

2020年4月30日，中国证监会、国度成长改良委连系宣布《关于推进基本办法规模不动产投资信任基金（REITs）试点相干事变的关照》（以下简称《关照》），正式启动基本办法规模的公募REITs试点事变。按照《关照》，基本办法REITs（不动产投资信任基金）将着重存眷新基建、交通、能源、仓储物流、情形掩护、信息收集、园区开拓七大规模。作为新基建期间重要基本办法的数据中心，天然也席卷个中。那么，哪些数据中心项目得当REITs呢？

数据中心REITs和地产大有差异

答复题目之前，我们先简朴梳理一下数据中心项目标特征。在这里，我们不妨拿REITs较量成熟的贸易地产与之较量。众所周知，数据中心和贸易地产相同，都属于重资产，乃至被戏称为“数字地产”，但两者却尚有很大差异。好比传统地产肯定选择闹市区，而数据中心建树却不尽然。

起首，数据中心具有明明的计较力需求导向特征。在区位选择方面，对基本前提的要求近乎苛刻，必需全面思量天气、供配电程度和收集资源等要素。与此同时，还必要许多生态上下流的行业支持，好比处事器，空调，发电机等。其它，焦点半导体器件发烧量庞大，数据中心功率密度高达300-2000W/m2，是平凡贸易地产的几十倍。制冷和电力接入是机柜运行的重要环节，因此专业数据中心在选址时多倾向于筹划在年均温低、水电资源富厚（冷却/发电用）的地域。另外，差异下流营业对数据传输和收集跳转时延的要求差异，因此数据中心在选址时同样必要思量与主干网节点的物理间隔（凡是不高出40公里，极限在100公里阁下），好比北京周围的廊坊，固安，以及上海的苏州，南通等。可是那些以存储冷数据为主，可能处理赏罚对时延要求不敏感营业的机房则不在此列，好比快手的乌兰察布数据中心......

其次，在牢靠资产与建树本钱的组成上，数据中心也和贸易地产差异。前者一样平常选择郊区可能环一线都市，土建本钱占比相对较低（15-30%），但机电本钱和对建树方的相干手段要求甚高，而贸易地产则首选市中心焦点地段。

第三，贸易地产在建树方面以公共尺度化为主，而数据中心因为对构筑的承重、层高、乃至制冷散热方法需求多样，因此许多都必要定制化。其它，做为焦点装备的处事器也必要凭证必然周期举办更新（3-5年），因此形成了一种恒久本钱。

以是数据中心的代价核算要比传统贸易地产伟大许多，一样平常用牢靠资产/总资产来权衡数据中心资产相干代价在整个资产欠债表中的比重。海内数据中心资产较量纯的数据港，其(牢靠+在建)/总资产比例此前维持在60%以上，2019年到达74%，绝对值自2015年的6.1亿元增添到2019年的27.74亿元。光环新网维持在40%以上，2019年牢靠+在建到达了53.3亿元。

为了办理数据中心广泛重资产且必要大局限成本开支的行业近况，必必要有一连优惠的融资渠道。因此，REITs在外洋成长较快，在我国固然尚处起步阶段，但将来远景也相等可期。

日前，证监会公司债券禁锢部主任陈飞在上海的一次勾当上颁发谈话称，REITs投成本质上兼具牢靠收益和股票的特性，相等于在成本市场、不动产价值、租金系统乃至利率市场之间修建了一道桥梁，并互相影响、彼此均衡。基本办法公募REITs作为股票、债券、现金之外新的大类资产设置偏向，为投资者提供了具有高收益风险比、组合分手化、精采活动性的恒久投资器材。证监会、沪深买卖营业所和相干证监局正在与国度发改委及相干部分做好公募REITs试点项目标保举和筛选，部门省、市发改委已延续启动项目申报事变，项目近期将上报国度发改委。

成本将重点存眷产权与运营权同主体项目

凡是来说，在数据中心行业有两种产权相关。一种是项目初始阶段，不动产权和运营权分属差异主体。运营方以租赁的情势得到机房行使权。这种模式在云计较头部企业傍边较为广泛。以阿里云为例，其机房多以8+2模式为主，即阿里云认真办理土地产权题目，第三方处事商则认真机房建树和后期运维。建成之后8年内，阿里云以租赁的方法向第三方处事商付出租金，而2则是8年后两边按照本钱和洽处抉择是否续租2年。第二种是，不动产权和运营权自开始即归属统一主体，运营方享有不动产的收益权，同时以专业化的建树、托管、运维等处事收取处事费。两者收益的差别是不动产的将来现金流。按照对产权相关与现金流的分手要求，第二种模式更得当做基本办法REITs的基本资产。

出格是对付那些有资产，却资金不敷的数据中心企业而言，REITs的代价更大。因为配售比例很低，凡是为20%，因此REITs可以让企业在增进机柜局限的同时不必担忧债务过度增进，还可以或许晋升资金服从，从而实现较好的轻资产运营。究竟上鹏博士的逻辑与此有异曲同工之妙。总之，REITs有助于盘活成本市场的存量资金，同时辅佐数据中心企业一连受益。

招商说明师余俊以为，数据中心REITs有望得到长线资金追捧。按照海内REITs刊行前提，自有土地/恒久租赁土地（或许率）自建的企业有望优先受益。

跋文：存眷投资机会也要鉴戒行业风险

固然行业远景一片大好，REITs代价也日益凸显，但对付成本而言，如故必要留意数据中心也许躲藏的风险。关于这一点，首要是行业早期轻易呈现的盲目投资征象。2020年，世界各地都掀起了数据中心建树高潮，但上架率却成为了一个很是敏感的题目。详细来说，当下除了云计较处事商定制的数据中心上架率可以或许到达100%以外，一线都市的存量数据中心上架率广泛在70%-75%，三四线都市乃至许多都在15%。那么，新建数据中心不免在将来会呈现大量空置，并导致价置魅战，最终形成项目烂尾。这会在很洪流平上影响数据中心REITs的收益率。

（编辑：湖南网）

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