中国数据中心IDC REITs化的机遇与挑战

克日证监会、国度发改委连系发文，符号着境内基本办法规模公募REITs试点正式起步。IDC资产作为“数字天下的贸易地产”，首要依靠于机柜租金收入，现金流入相对不变、可预期，且具有典范重资产属性，行业远期生长性、投资回报率亦较为抱负，是公募REITs试点隐藏优质资产。美国IDC企业回收公司型REITs运作，实现有用避税同时，亦带来企业融资便利性&本钱、估值程度等明显改进。海内IDC企业机会挑衅并存，REITs模式下，企业融资手段、营业模式、估值程度等有望明明改进，但在项目成熟度、土地产权归属、客户布局分手度等层面亦面对响应束缚。

▍IDC资产：数字天下贸易地产，远期生长性、回报率俱佳。

IDC公司面向企业客户提供机柜出租、相干增值处事等，租金收入为其首要收入来历，现金流入相对不变、可预期，被称为“数字天下贸易地产”。IDC具有典范重资产属性，海内单元机柜造价一样平常12~15万元不等，IDC企业倾向于高杠杆运营，以晋升项目ROE，截至2019年底，中美部门代表性第三方IDC企业EQIX、DLR、万国数据、数据港资产欠债率为63%、54%、64%、71%。IDC资源获取、运营处事、客户贩卖、项目融资等组成一样平常IDC企业焦点竞争力。我们估量中期海内IDC市场仍能维持30%阁下复合增速，且投资回报率（项目10年期IRR均匀10%~20%之间）有望一连好于一样平常不动产资产。

▍美国市场启迪：REITs化带来IDC企业避税、融资服从、估值程度等明显改进。

今朝美国市场上市IDC企业共5家，合计市值高出1000亿美元，且均回收公司型REITs架构运作。美国IDC企业回收REITs架构初志，首要为了得到税收优惠（免去公司所得税项），同时亦在融资、估值等层面收益颇多，浮现为：

1）融资，以IDC项目一连发生的可预期、不变现金流为支撑，企业融资便利性、融资本钱明显改进，EQIX、DLR等头部企业在已往几年通过一连的新项目建树、外部并购等方法，敦促营收一连快速增添；

2）估值，不变可预期的现金流、对收益分派的硬性理睬，叠加自己较好的生长性，使上市IDC资产成为大学基金、养老基金等长线资金最为偏好的资产种别之一，并响应敦促其资产代价重估，同时连年来市场利率下行，投资者祈望回报响应低落，亦敦促美股IDC资产估值程度上行。

▍海内IDC企业隐藏机会：融资手段、营业模式、估值等有望明明改进。

《关照》表现，海内公募REITs试点估量以左券型REITs为主，同时要求底层物业具有不变现金流等特性，和今朝美国公司型REITs存在必然差别，但亦有望对海内IDC企业带来利好：

1）项目融资，将企业成熟IDC项目注入REITs平台，盘活存量资产，支持新项目建树、对外投资并购勾当资金需求，恒久IDC企业亦有望搭建上市公司+公募REITs双成本运作平台；

2）企业策划，恒久IDC企业可通过低落持有REITs基金份额比例实现项目资产出表，并将自身转型为轻资产的专业运营处事企业，实现策划模式全面转型，我们测算IDC运营处事市场空间有望达百亿量级；

3）估值，REITs化运作有助于吸引险资、社保等长线妥当资金一连流入，远期利好上市IDC企业代价重估。

▍海内IDC企业面对挑衅：项目成熟度、土地产权、客户布局等。

1）项目漫衍，环形固网拓扑布局、一线都市严酷市场准入等，使得优质IDC资源首要齐集于一线都市及周边地域，资源稀缺性一连明明；

2）成长阶段，海内第三方IDC企颐魅整体仍处于成长中前期，在运营项目以新项目居多，新项目一样平常必要1~2年爬坡周期方能进入不变运营阶段；

3）土地产权，海内较多IDC项目通过租赁方法取得土地、地上构筑物行使权，并不具备全部权，以万国数据为例，截至2019年底，公司融资租赁欠债（首要对应土地、地上构筑物）金额47.5亿元；

4）客户布局，以定制批发模式为主的IDC项目，单一项目一样平常仅对应少数有限客户，周期内客户流失、条约续签等均会带来项目现金流大幅颠簸，较难切合《关照》中说起的“现金流来历具备高度分手度”要求。

▍风险身分：

宏观经济颠簸导致企业IT支出不及预期风险；海内云计较市场成长不及预期风险；行业竞争一连加剧风险；行业融资情形超预期恶化风险等。

▍投资计策：

REITs模式有助于IDC企业明显改进融资服从、实现IDC资产代价再发明&重估，并敦促其向提供专业运营打点处事的轻资产模式转型，但当前亦在项目成长阶段、客户布局、土地产权归属等方面存在诸多束缚。恒久来看，海内云厂商成本支出一连上行，将带来IDC上架率、新增项目条约等指标的明明改进，一线都市供应政策限定将一连担保一线IDC资源的稀缺性，同时IDC企业资产欠债布局、融资渠道、融资本钱等的慢慢改进，亦将敦促企业自身红利手段的一连晋升。

（编辑：湖南网）

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