疫情下的长租公寓：蛋壳们的“存亡考”

凭证往年的履历，春节后的返城岑岭将是衡宇租赁市场的小阳春，但新型冠状病毒这一黑天鹅的呈现，彻底打乱了市场周期性的纪律。出格是对付蛋壳等长租公寓品牌而言，这场战争不行谓不棘手。

2019年方才经验了长租公寓的洗牌赛，不少中小企业在竞争中被裁减出局，在成本市场中占得先机的头部玩家，则乘隙扩大了策划局限。倘若衡宇租赁市场的“严冬”被一连拉长，即即是蛋壳这样上市的企业，也将面对一场残忍的存亡考。

原觉得在疫情的威胁下，长租公寓市场会上演共度时艰的剧情，实际中的产生的一幕却布满了嘲讽性。

01 疫情激发的“罗生门”

2月3日的时辰，蛋壳公寓在官微上宣布了《致蛋壳公寓租客的一封信》，正式公布推出租客租金返还政策：武汉地域无法返程的租客将返还一个月租金，武汉地域以外的租客可以享受与内地延期返工天数沟通的免费延住或租金返还。

从公关撒播的角度来看，蛋壳公寓的做法不乏点赞之处，时刻上也赶在了其他长租公寓品牌前面，可随后却激发了蛋壳“一鱼两吃”的风浪。

有业主暗示，2月1号就收到了蛋壳公寓的片面关照，以疫情的“不行抗力”为由要求业主减免房租，个中武汉地域的房东必要减免三个月的房租，其他地域减免的房租广泛在一个月阁下，假如疫情一连也许还会延后。

有业主发文称与蛋壳公寓签定租赁条约时，已经配置了每年一个月的空置期，一些较量旧的衡宇还必要特殊增进2.5个月的装修空置期，相等于已经替蛋壳公寓包袱了空置风险，不该该由于肺炎疫情再给以蛋壳一按限期的免租期。

也有租客提出了质疑，返还的租金并不能用于抵扣分期月付租金，而是被限定于处事费、维修金、水电燃气费等等。

简朴来说，蛋壳公居所遭遇的舆论风浪并不伟大：在处所当局尚未出台房租减免政策的环境下，蛋壳公寓片面要求业主免租；租客并没有看到免去的租金落袋，资金仍必要在蛋壳的平台长举办斲丧；同时房东和租客的免租期存在必然的时刻差，蛋壳公寓被质疑借肺炎疫情赚起了“铰剪差”。

不外从蛋壳公寓官方的亮相来看，疫情的发作让平台遭受了庞大的空置和退租压力，对付微利的长租公寓而言，俨然是平台方的难以遭受之重。只是本来起点正确的“免租变乱”，最终演酿成了业主、租客、蛋壳公寓各自为政的罗生门。

截至到今朝，蛋壳公寓由于片面要求房东免租金，已经被深圳等地的住建局约谈，杭州房管局也已经出台相干划定，严禁长租公寓片面遏制付出房东租金，或者在某种水平上为房东们吃下了放心丸。

02 “小智慧”的内涵逻辑

作为一家上市公司，蛋壳公寓深谙“免租变乱”的好坏。之以是不吝陷入舆论漩涡为价钱耍起“小智慧”，本质上照旧为了守住现金流。

但凭证往年履历，开年是租房旺季，春节前长租公寓大城市为节后岑岭提前收房，而这次疫情导致节后岑岭没来，呈现大量空置，导致现金流紧绷。

同时长租公寓的红利基本在于局限效应，只有当手上运营的衡宇数目到达必然的量级，才可以摊薄本钱制造红利的也许性。

从2015年注册创立到2020年头挂牌上市，蛋壳公寓在不到5年时刻里将房源数目增添到了40万间以上，属于典范的烧钱换局限式增添。要维持平台的正常运转，就必要以更高的价值在更短的时刻内将房间租出去，也就不难领略免租变乱的诱因：要求房东免租无非是为了低落租房本钱，向租客免房租在于进步入住率、低落空置率。

与“免租金”千篇一致的是，蛋壳公寓在2月13日推出了新的优惠打算：首月立减50%月租金，住满6个月后再返20%。

究其缘故起因，长租公寓有着相等高的“转手本钱”，必要先把房源租下来，然后再转租给租户，终究存在资金占用本钱的环境。假如大量租客因疫情无法续租，可能从长租酿成短租，也许会导致本钱与收入的不匹配。纵然以低于本钱的价值将屋子租出去，也可以在某种水平上为现金流减压。

却也也许是一次“走钢丝”的冒险动作。蛋壳公寓的津贴让利让用户赚了自制，却也终究是回笼资金的本领，平台一旦呈现题目，租客也许面对无家可归的风险。

1月末的时辰就有认证ID为蛋壳公寓的员工在脉脉上披露，蛋壳资金链已经断裂，员工1月的人为3月发放，2月只发根基人为；也有人在优酷上宣布了与蛋壳公寓上海地域认真人的对话视频，声称蛋壳公寓的现金流只能维持到三月中旬。

固然这些动静的真假如故存疑，但在蛋壳公寓IPO招股书披露的数据中，吃亏增速明明高于营收增速，首要资金来历在于与租金融资相干的金融机构的贷款，资金链断裂的据说绝非空穴来风。

前我爱我家副总裁胡景晖谈及长租公寓时，曾描写了一种最坏的气象：“一旦资金链断裂，将呈现房东驱赶租客的环境。”这样的气象在长租公寓的爆雷潮中呈现过，倘若蛋壳公寓这般体量的玩家呈现资金链断裂，效果恐不堪假想。

03 不宜将行业妖魔化

长租公寓固然办理了衡宇品格欠好、处事差、行业类型化等一系列题目，切合市场需求，但要久远成长，焦点还在于妥当运营。或者蛋壳公寓之类的企业在上市后，如故有足够的时刻来调解贸易模式，举办有代价的营业创新，然而外部情形也产生了逆转。

好比2019年12月份六部委印发的《关于整顿类型住房租赁市场秩序的意见》，明晰提出各处所指导住房租赁企业在****设立租赁资金禁锢账户，将租金、押金等纳入禁锢账户；住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得高出30%，高出比例的该当于2022年底前调解到位。

蛋壳公寓当前的租金贷用户比例仍在67.9%阁下，“租金贷”也一向是现金流的重要来历，一旦这部门资金被禁锢又难以在成本市场吸纳足够的资金，扩张速率注定会慢下来，外界的留意力将聚焦在恒久营业的康健性和红利性方面，留给蛋壳公寓等玩家优化贸易模子的时刻越来越少。

却也不至于太过气馁，诸如蛋壳公寓等玩家的遭遇，如故可以归由于运营不善的功效，不宜将行业妖魔化。

（编辑：湖南网）

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