环环嗜血、变相还分期 细数那些长租公寓的深坑

(讯)我们真的必要二房东吗？

　　自如房源局限打破100万间了，但它还不着急上市。

　　11月5日，体量远小于自如的长租公寓品牌青客乐成在纳斯达克上市，成为中国长租公寓第一股。自如另一位竞争敌手蛋壳公寓，也于10月尾向美国证交会递交了招股书。

　　自2018年起，长租公寓就一连被现金贷、甲醛房和倒闭等负面信息困扰着，青客的上市，让从颐魅者轻微松了口吻。

　　但青客这次险些可以说是一次流血上市。

　　青客的募资金额险些减半，从原打算的520万股减至270万股，最终以招股书中预期价值区间的最低位每股17美元刊行，筹集金额以后前的1亿美金，镌汰至4600万美元资金。

　　招股书表现，2017财年和2018财年，青客的净吃亏别离为2.45亿元和4.99亿元。制止2019年6月30日为止的9个月，青客的净吃亏为3.73亿元，高于上年同期的3.24亿元，三年吃亏累计11亿。

　　乐成上市后，青客CEO金光杰在“品牌公寓CEO年会”的勾当上大吐苦水，他说，“有人指着青客的报表说，本年亏了好几个亿，客岁也亏了好几个亿，这么多年加起来亏了大几个亿，但换一句话说，是不是这几年我们用本身的钱津贴了租客大几个亿呢？为什么我们都津贴大几个亿还要挨骂呢？这对我们太不公正了吧。”

　　能把青客带到纳斯达克上市的金光杰天然是智慧人，他何尝不知道果真财政报表会，会让青客陷入舆论报复，但此刻的它已经到了纵然自揭伤疤，也不能不上市的田地了。

　　财政数据表现，制止2019年6月30日，青客公寓的账上现金、现金等价物和限定性现金合计4.5亿元。凭证2018财年吃亏5.8亿元的速率，青客的现金流难再维持一年，必需通过上市造血。

　　青客在招股书也认可，公司成长营业的支出也许会比预期更高，而且也许无法当即或大幅增进收入来抵消运营用度，因此也许会承受重大丧失。

　　海内长租公寓运营商们跟青客一样，大多都是依赖烧钱维持扩张，深陷红利坚苦的田地，与此同时，尚有现金贷、倒闭、阻遏间和甲醛房等负面困扰。举步维艰。

　　环环嗜血

　　二房东的买卖由来已久，在长租公寓还没有呈现时，就有不少小我私人房东在做这弟子意。

　　一位长租公寓从颐魅者汇报PingWest品玩，他们测算过，200个房间是一个小我私人房东的打点上限。这种小我私人瓶颈，可以通过公司化的运营办理，于是，一批长租公寓运营商应运而生。

　　分手式长租公寓的上风在于有局限效应，当运营商手上所签约的房间数目到达必然量级时，就可以摊薄本钱。劣势在于模式的不变性不高，公司对付资产的管控力不强。本年房东抉择签约，来岁就可以撕毁相助。

　　长租公寓的贸易模式很是传统 —— 公司从房东手上租下房源，将衡宇从头计划，配备基本家具装备，再以“二房东”的身份转租给斲丧者。同时提供洁净、搬迁、办理邻里纠纷等附加处事。他们赚取的是收房和出租之间的差价和处事费。

　　为了实现好处最大化，公租公寓必要以更低的价值从房东手上拿下房源，尽也许切割成更多的单间房，以更高的价值在更短的时刻内将房间租出去。这个中有三个要害点，一是低价收房高价出租，二是进步入住率，三是低落空置率。在这三个要害点上都有故事。

　　低价收房，高价出租，我们知道这只是个抱负状态，实际环境是市场竞争者过多，为了抢掠房源每个公司都在哄抬房源价值。

　　此前就有媒体报道，在2018年8月，房东筹备以7500元/月的价值出租一套位于天通苑的120平米三居，自如开价8500元/月，蛋壳公寓开价9000元/月，自如再加500元，蛋壳公寓最终以1.08万元/月，乐成拿下这套屋子。

　　2018年8月16日，北京住建委连系市银监局、市金融局、市税务局等部分，齐集约谈了自如、相寓、蛋壳公寓等首要住房租赁企业认真人，明晰了“不得以高于市场程度的租金或哄抬租金抢占房源，不得恶性竞争抢占房源”等。

　　2018年的8月17日，时任我爱我家副总裁的胡景晖就指出，房租暴涨最首要缘故起因就是以自如、蛋壳为代表的长租公寓运营商，为了扩大局限，争抢房源，以跨越市场20%到40%的价值在收购房源，导致售房本钱直接上升。胡景晖描写了一种最坏的气象：一旦资金链断裂，将呈现房东驱赶租客的环境。

　　在这段讲话后的第二天，胡景晖公布辞去我爱我家的职务。

　　各大长租公寓运营商天然不承认这个原理，其时蛋壳公寓执行董事长沈博阳就否定长租公寓在通过价置魅战的方法搅乱市场，自如CEO熊林也暗示，不存在参加市场不良竞争、哄抬房价的举动。

　　我们天然没有进一步证据佐证房租上涨和运营商扩张的直接相关，但胡景晖的判定已经酿成实际。先是房价居高不下，后是运营商的资金链断裂后，房东开始驱赶租客。

　　2018年8月，杭州长租公寓品牌鼎家“爆仓”，公司宣布关照称因策划不善导致资金断裂，遏制运营。这件事把“租金贷”带进斲丧者视线内。

　　“租金贷”指的是租客与运营商签署租约的同时，与金融机构签署贷款合约。金融机构为该租客付出整年房租用度，租客则按月向金融机构送还贷款。大部门租客都是不知情的环境下，签署了该合约。

　　租客觉得本身在缴的是房租，现实上是在送还分期。

　　运营商和房东的付出时刻是偶然刻差，运营商可以操作这个时刻差，拿着这笔金融机构付出的租金，来抢占市场或做其他投资。一旦投资失败，资金链断裂，长租公寓倒闭，收不到租金的房东天然要上门驱赶租客。但此时租客身上还背着与互联网金融公司的贷款，不只没屋子住了，还要继承送还分期。

　　其它为了晋升入住率，大部门运营商选择在房源原有基本上改革出阻遏间。一个更简朴的例子，长租公寓以6000元/月从业主手上租下一套两居室，把客堂改革成阻遏间，可以出租给3户租户，每户租户的租金约3000元/月，这就多出了3000元的月租。这中间的利润也随之水涨船高。

　　2018年9月，北京市住建委连系多部分隔展了“管理房地产市场乱象”的专项动作，个中提到，为不切合买卖营业前提的“商改住”、“阻遏房”、“大棚房”等衡宇提供经纪处事为违法违规举动。直到2019年3月1日，住建委又宣布动静称，18家房地产经纪机构存在宣布群租房、阻遏房、违背限购政策宣布卖弄房源信息等违法违规举动被查处。纵然政策明令榨取，阻遏间征象仍不能消散。

（编辑：湖南网）

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