长租公寓市场繁荣背后，暗藏着吃亏和爆雷风险

原问题：长租公寓市场繁荣背后，暗藏着吃亏和爆雷风险

克日，我爱我家前副总裁胡景晖炮轰自如和蛋壳等长租公寓，以超出市场价20%到40%的程度竞相收房，引起了北京衡宇租赁价值的暴涨。自如和蛋壳公寓也因此站到了风口浪尖处，激发全民声讨及相干部分参与观测。

数据表现，北京的租赁价值指数已经持续19个月上涨，7月份北京房租同比上涨21.89%，环比6月上涨2.9%，北京房租以每平米92.33元甩开其他一线都市。放眼四环之内，没有一间低于2000块钱的单间，让不少年青人叹息帝都“居大不易”。

抛开长租公寓恶意竞争、哄抬租价不谈，房租暴涨背后，也证明中国租赁市场正在强势崛起。不外，市场繁荣背后，也潜匿着不少风险。

看似火热，实则广泛吃亏

果真资料表现，2017年，中国租房市场总局限为1.38万亿元，至2025年，中国租赁市场局限将增至2.9万亿元，租赁生齿到达2.3亿，2030年租金成交总额有望到达4.6万亿，租赁生齿到达2.7亿。

庞大蓝海市场让不少机构或平台摩拳擦掌，而来自当局层面的强力扶持，激活了这片尚待开拓的童贞地。客岁7月，住建部等九部委选取广州、深圳、南京等12个都市，作为首批开展住房租赁试点的地域，如广州、沈阳等地实施租售同权政策，无锡、郑州等地实施租房落户政策，加速住房市场向租售并举转变，租赁市场的春天由此到来。

由专业化租赁企业运营或由房地产企业矜持策划的长租公寓，开始迅猛崛起。据克尔瑞的一份陈诉表现，世界TOP 30的房企，已有三成涉足长租公寓规模。个中，地产龙头万科将租赁住宅营业建立为焦点营业，估量2018年拓展公寓方针45万间，估量年收入94亿元。同时，龙湖地产、保利地产、金地团体等闻名房企，均对每年新开房间及营收作出筹划。

专业化租赁企业也开足马力抢占市场，并屡获成本市场青睐。本年1月16日，自如得到40亿人民币A轮融资，由华平投资、红杉成本、腾讯3家机构领投，此轮融资后，自如的估值高出200亿元人民币；一个月后，蛋壳公寓也对外公布完成1亿美元的B轮融资，由华人文化财富投资基金、高榕成本连系领投，创下今朝长租公寓单次融资金额第二的记录。

跟着更多成本向头部资源搜集，链家旗下自如、蛋壳公寓、我爱我家旗下相寓成为市场首要玩家。然而，看似火热的市场，广泛面对红利困难。当前，长租公寓龙头自如公寓，也仅仅在北京一个都市实现了微利，其他都市全都是吃亏状态。此前，SOHO中国董事长、连系首创人潘石屹也曾说起，长租公寓回报率不高出1%，租房价值再翻一倍照旧赔本，此番谈吐激发多方存眷及接头。

据相识，长租公寓与租赁房源房东签署恒久合约后，将投入一笔用度举办装修改革，同时长租公寓广泛回收N+1模式，如三房改成四房，从个中一间房间里获取红利，而这部门红利短时刻内也没步伐摊平本钱，倘若房间呈现大面积、长时刻的空置，将对长租公寓正常运营造成较大影响，进而一连吃亏乃至倒闭。 据克尔瑞统计，2017年共有GO窝、好熙家、Color等5家长租公寓平台公布封锁，给市场蒙上了一层阴影。

鉴于做长租公寓必要一连不绝的资金流，这就催生了ABS，即资产证券化这种新闹事物。公寓方以公寓产权、预期租金或房租贷款作为底层资产，在市场上果真募资的一种融资方法。

2017年，住房租赁证券化开始奉行，旋即成为当前租赁市场玩家的重要融资本领。制止今朝，买卖营业所考核通过和乐成刊行的住房租赁类资产证券化项目，共计4单，拟刊行金额为61.55亿元，刊行人包罗魔方公寓、自如、新派公寓、保利地产等，个中自如首期刊行局限高达5亿元。

在衡宇租赁ABS风生水起之时，也必需意识到，资产证券化自己就存在庞大的金融风险，一旦长租公寓产生爆雷，现金流断裂，被割韭菜的照旧平凡租客。

记着一句话，成本从来都没有人道的。

“租金贷”成平台爆雷导火索

当前，衡宇租赁中介都在热推“名誉免押金”的租房模式，对不少资金求助的租客而言极具吸引力，不外租客一不警惕就会陷入“租金贷”陷阱傍边，发生纠纷题目。据相识，“租金贷”的初志是向好的，既能防备租户违约不定时交纳租金，也节减了租户糊口本钱。

而实际环境是，中介作为房东和租客的买卖营业笼络者，本该当只收取笼络处事费，但却操作手中大量租客的名誉，向银行或金融平台贷款，获取到的大笔资金用于批量高价圈占更多房源。而一旦产生“爆雷”，资金风险将通盘转移到租户和房东身上，效果不堪假想。

究竟上，爆雷变乱已经产生，据《中国房产报》报道，克日杭州一家公寓公司宣告休业，约有4000户租客受损。凭证鼎家一名认真人的说法，“没钱退押金，更没钱退房租”。据相识，这家名为“鼎家”的公寓公司，操纵伎俩千篇一致，即操作租客的名誉，向6家网贷平台贷款，给本身提供扩张资金，在扩张进程中资金链断裂，导致休业。

杭州P2P平台接连爆雷之声仍萦绕于耳边，衡宇租赁平台爆雷潮又清静而至。遐想到此前原我爱我家副总裁胡景晖炮轰自如、蛋壳等长租公寓运营商的一番话：“我说了长租公寓爆仓，必然比P2P爆雷更锋利”，一语成谶。

那么，长租公寓爆仓所涉及的资金量到底有多可怕呢？

以北京7月份均匀房租4902元/套为准，衡宇租赁公司从每一个租户身上，可以或许向金融公司贷款快要六万（12个月），这些贷款大部门将留在中介手中，用以圈占房源扩张局限。制止2017年尾，当前最大的长租租赁公司自如手中持有房间数高出50万间，假如凭证上述伎俩操纵，那么贷款总额将到达惊人的3000亿局限。一旦产生爆雷，中介无法继承付出房东租金，租客也不得不被迫搬离住处，且还需每月还“租金贷”。云云一来，中介、房东、租客之间将发生极大抵牾，从而激发全社会动荡。

据资事君（ID：zishijw）拿到的一份衡宇租赁条约表现，贷款人即发放机构为一家“会分期”的金融平台，运营主体为会找房(北京)收集技能有限公司，其运营模式为通过向租客向房东垫付房租，租客按月还款的方法，让租客实现月付房租。

（编辑：湖南网）

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